Stock-Aktuell 11/2011

Das Bundesjustizministerium hat im Mai 2011 einen Referentenentwurf für ein „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ veröffentlicht. Zwar wird spekuliert, dass die Gesetzesänderungen noch in diesem Jahr in Kraft treten, aber der genaue Zeitpunkt steht noch nicht fest. Dennoch wird die Gesetzesnovellierung, die sich auch auf Bestandsverträge auswirken wird, mit Spannung erwartet. Nachfolgend erhalten Sie einen kleinen Überblick über die geplanten Änderungen.

1. Die Novellierung enthält eine Legaldefinition davon, was unter energetischer Modernisierung zu verstehen ist – nämlich die „Veränderung zur Verbesserung der Mietsache oder sonstiger Gebäudeteile, insbesondere bauliche Maßnahmen, (...) durch die nachhaltig Primär- oder Endenergie eingespart oder energieeffizienter oder das Klima auf sonstige Weise geschützt wird (BGB (Entwurf) § 555 b Nr. 1) BGB.“ Führt der Vermieter eine derartige Modernisierungsmaßnahme aus, schließt das neue Gesetz Minderungen aufgrund derartiger Modernisierungsmaßnahmen für die Dauer von drei Monaten aus.

Dies befähigt den Vermieter, energetische Modernisierungen durchzuführen, ohne Mietminderungsansprüchen der Mieter ausgesetzt zu sein, die aus Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit des Objektes resultieren. Aber: Bereits jetzt ist abzusehen, dass es hier zu Abgrenzungsschwierigkeiten kommen wird, z. B. wenn energetische Modernisierungsmaßnahmen mit anderen Modernisierungsmaßnahmen zusammenfallen. Ob der Ausschluss der Mietminderung in dem einen oder anderen Fall dann durchsetzbar ist, bleibt abzuwarten.

2. Bei der energetischen Modernisierung bieten die neuen Regelungen dem Vermieter darüber hinaus die Möglichkeit, sich in der Ankündigung der Maßnahmen auf anerkannte Pauschalwerte zu beziehen, um über die Einsparung von Energie zu informieren. Er muss also nicht mehr wie in der Vergangenheit vielfach verlangt, die Energieeinsparung konkret auf die anstehenden Maßnahmen abstellen.

1. In Modernisierungsankündigungen sind nun nicht mehr nur Angaben über eine zu erwartende Mieterhöhung zu machen, sondern auch über die zu erwartenden Betriebskosten.

2. Gilt es, die Interessen von Vermieter und Mieter bezüglich der Duldungspflicht der Modernisierung durch den Mieter abzuwägen, wird die erhöhte Miete künftig kein Kriterium mehr sein. Sie spielt dann nur bei der Abwägung eines Härtefalls im Prozess zur Mieterhöhung selbst eine Rolle, sofern dies der Mieter behauptet. Der Mieter hat also die energetische Modernisierung in jedem Fall zu dulden – unabhängig davon, ob die Mieterhöhung eine Härte für ihn oder seine ihm nahen Angehörigen bedeutet.

3. Umstände, die für den Mieter oder seine ihm nahen Angehörigen eine Härte bedeuten würden, muss er spätestens bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitteilen. Erfüllt er diese Mitteilungspflicht nicht fristgerecht, werden ggf. später vorgetragene Härtefallgründe nicht berücksichtigt.
Dies bedeutet für den Vermieter, dass er bereits vor der Modernisierung Klarheit über die Durchsetzbarkeit seiner Mieterhöhung hat, wenn der Mieter innerhalb der genannten Frist keine Härtefall begründenden Umstände mitteilt. Sollte er jedoch Härtegründe anführen, wird der Vermieter dies erst nach der Modernisierung wissen. Der Grund dafür ist, dass die Feststellungsklage zur Nichtexistenz der Härtegründe in aller Regel mehr Zeit in Anspruch nehmen wird, als die Modernisierungsarbeiten selbst.
Offen lässt der Gesetzesentwurf die Frage, wie mit Härteumständen umzugehen ist, die erst nach Ablauf der Mitteilungsfrist entstehen.

4. Bei der Interessenabwägung von vorgetragenen Härtefällen sind zukünftig auch die Belange der Energieeffizienz und des Klimaschutzes einzubeziehen.

5. Bei Modernisierungsarbeiten, die gleichzeitig der Instandhaltung der Mietsache dienen, sind die für die Kosten der Instandhaltung nicht mehr konkret nach gegenwärtigen Preisen zu berechnen, sondern können nach billigem Ermessen ermittelt werden. Diese Kosten sind bei der Berechnung des Mietzinses in Abzug zu bringen.
Zudem soll es dem Vermieter zukünftig gestattet sein, bei der Erläuterung der Energieeinsparung auf anerkannte Pauschalwerte Bezug zu nehmen.

6. Ferner regelt die Novellierung, dass sich eine unterlassene bzw. mangelhafte Modernisierungsankündigung ausschließlich auf den Wirksamkeitszeitpunkt der Mieterhöhung auswirkt, der in diesen Fällen um 6 Monate verschoben wird. Bisherige Ergebnisse der Rechtsprechung werden somit nun gesetzlich normiert. Gleiches gilt, wenn die vom Vermieter angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 % steigt.

1. Die neuen Regelungen des Gesetzesentwurfes räumen dem Vermieter die Möglichkeit ein, Contracting-Verträge mit Dritten abzuschließen und somit auf die eigenständige gewerbliche Wärmelieferung durch einen Dritten umzustellen.

Bei diesen Verträgen ist es unerheblich, ob das beauftragte Contracting-Unternehmen eine neue Wärmeanlage einbaut und finanziert – oder lediglich die vorhandene Anlage verbessert, z. B. durch Wartung oder Optimierung der Steuerung. Voraussetzung für das Contracting ist stets, dass durch die Umstellung nachhaltig Primär- oder Endenergie eingespart oder nachhaltig energieeffizienter genutzt wird. Zudem dürfen die Contracting-Kosten die der bisherigen Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen.

Damit stellt der Gesetzgeber eindeutig fest, dass er an der bisherigen Rechtsprechung nicht festhalten will, die eine derartige Kostenbeschränkung nicht vorausgesetzt hat, sofern im Mietvertrag die im Jahre 1989 geltende Fassung von Anlage 3 zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung bzw. die Betriebskostenverordnung vereinbart wurde.

2. Erfüllt der Vermieter die vorgenannten Voraussetzungen nicht, kann er nur die bisherigen Betriebskosten für die Versorgung mit Wärme und/oder Wasser vom Mieter verlangen und muss sonstige Kosten des Energielieferanten selbst tragen. Die Ankündigung zur Umstellung muss er dem Mieter spätestens 3 Monate im Voraus ankündigen.

3. Einzelheiten, wie z. B. den Vergleich der bisherigen und der zukünftigen Kosten sowie die Ankündigung der Umstellung, wird eine gesonderte Mietraumwärmelieferverordnung regeln.

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